En Colombia, la propiedad horizontal ha ganado popularidad como forma de vivienda, especialmente ante el aumento demográfico en las áreas urbanas. Sin embargo, la convivencia en estos espacios puede verse afectada por la falta de conocimiento sobre las normativas vigentes. La Ley 675 de 2001 regula las interacciones en estos conjuntos, pero no todos los residentes están al tanto de sus derechos y responsabilidades, lo que puede dar lugar a malentendidos y conflictos.
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Recientemente, se reportó un incidente en el que un administrador de un conjunto residencial decidió limitar el acceso a zonas comunes, tales como piscinas y ascensores, a un propietario con deudas de cuotas de administración. Este propietario argumentó que la acción era ilegal, señalando que el administrador debería limitarse a cobrar intereses moratorios o iniciar un proceso legal, sin afectar su derecho al uso de las áreas compartidas.
¿Qué dice la ley sobre prohibir el uso de áreas comunes?
La controversia ha generado opiniones divergentes entre los administradores de propiedad horizontal. Jazmín Rosa Pérez, experta en el tema, resalta que mientras algunos administradores consideran que el cobro de intereses es suficiente, otros sostienen que es legítimo aplicar medidas más drásticas para garantizar el recaudo de las cuotas necesarias. Según Pérez, “los administradores pueden tomar medidas adicionales para garantizar el recaudo de las cuotas necesarias para el mantenimiento y operación de la copropiedad”.
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De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los administradores tienen la facultad de gestionar el recaudo de las cuotas de administración. Si bien esta normativa no menciona específicamente la restricción del uso de áreas comunes, Pérez argumenta que esta acción puede ser válida para presionar a propietarios morosos, siempre y cuando se respeten los derechos fundamentales. En respaldo a su argumento, cita la Sentencia de Unificación S-15009 de 2001 de la Corte Constitucional, que permite restricciones siempre que no vulneren derechos constitucionales.
Las restricciones suelen centrarse en áreas como la piscina, que no se considera un derecho esencial. Sin embargo, los administradores no tienen la autoridad para limitar el acceso a derechos fundamentales, como la vivienda o la recepción de correspondencia. Es vital que los administradores actúen con prudencia y equilibrio al aplicar restricciones.
Para manejar situaciones con propietarios morosos de manera efectiva, se sugieren varias estrategias:
- Diálogo Abierto: Mantener una comunicación fluida con los propietarios que tienen deudas para comprender su situación y buscar alternativas de pago.
- Facilitar Acuerdos: Ofrecer opciones como ferias de cartera o acuerdos de pago que eviten el conflicto y promuevan la regularización de deudas.
- Protección del Buen Nombre: Evitar la exposición pública de los deudores, protegiendo así su derecho al buen nombre.
- Recurrir a la Ley: Si las otras medidas no resultan efectivas, proceder con acciones legales conforme a lo estipulado en la normativa.
