Comprar vivienda propia es un sueño que para muchos no parece estar a su alcance. Lo anterior, debido a diversos factores como endeudarse durante años o simplemente, no poder garantizar los pagos mensuales de las cuotas. De acuerdo con el DANE, para el 2023 el 40,3 % de los hogares colombianos habitaba mediante la modalidad de arriendo o subarriendo. Lo que deja en evidencia que obtener casa propia no es una tarea sencilla.
Si bien es cierto que este 2024 se ha dinamizado económicamente con la baja de tasas para los bancos. Estos, también han buscado incentivar la compra de vivienda con la reducción de intereses para quienes adquieran préstamos hipotecarios o leasings.
Ahora bien, aunque la oferta suena bastante tentadora, es claro que ante cualquier movimiento económico es indispensable analizar todos los escenarios posibles para no ahogarse o terminar en situaciones complejas. Uno de estos análisis a la hora de pedir un préstamo es entender si sus ingresos le dan para una capacidad de endeudamiento de un crédito.
Inicialmente hay que partir de entender que su capacidad de pago puede obtenerse sumando sus ingresos netos al mes y restándole los gastos mensuales (como cuotas a préstamos, tarjetas de crédito, arriendo, servicios públicos, alimentación, entre otros).
Una vez tenga este valor, tenga presente que según la Ley de Vivienda, solo podrá destinar hasta el 30% de sus ingresos para pagar la primera cuota de su crédito hipotecario si la vivienda que quiere comprar No es Vis, y hasta 40% si es Vis.
Cabe destacar que, el valor de una vivienda Vis no supera los 135 SMLV o 150 SMLMV según el municipio donde esté ubicado el inmueble (en 2024 esta cantidad de salarios representa $175.500.000 y $195.000.000 de pesos, respectivamente). Y las no VIS, tienen un precio mayor a este, según la ciudad donde quiera comprar.
¿Cómo calcular su capacidad de pago para un crédito?
Teniendo en cuenta lo anterior, hagamos las cuentas con alguien que gané el salario mínimo legal vigente en Colombia. De acuerdo con MinTrabajo para este 2024 el salario quedó en $1.300.000 pesos más el auxilio de transporte de 162.000 para un total de 1.462.000 pesos.
Supongamos que la persona quiere comprar una casa No Vis, bajo este escenario, los gatos son menores a sus ingresos y por ende ya ha podido ahorrar la cuota inicial de su casa del 30%. Es decir, va a buscar la financiación del 70% restante.
- Ingreso bruto mensual: $1.462.000
- Ingreso neto mensual: $1.358.000 (descontando salud y pensión)
- Gastos fijos mensuales: $500.000
Teniendo en cuenta estos valores, para sacar la capacidad de pago se realiza la siguiente fórmula:
Ingreso neto mensual - los gastos fijos mensuales ( 1.358.000-500.000)= $ 858.000
Es decir, ese sería el monto máximo que podría pagar en una cuota mensual si pidiera un crédito hipotecario. Ahora para conocer qué tan viable es pedir el préstamos, no se debe dejar de lado a la Ley de Vivienda.
Para eso, el análisis a hacer es : Relación cuota ingreso =(Capacidad de pago / Ingreso total bruto) * 100
Entonces, en este caso: (858.000/ 1.462.000) * 100 = 5,86%
Como en este caso no supera el valor del porcentaje viable para el pago lo ideal sería buscar otras alternativas para adquirir vivienda, como por ejemplo: Unirse con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito y así tener más capacidad de endeudamiento; otra alternativa es buscar otras viviendas de menor valor para iniciar su proyecto inmobiliario.
También, tenga en cuenta que el mercado existen diversos subsidios o beneficios a los que podría aplicar con la ayuda de cajas de compensación, gobierno y demás. Así, si su panorama no es el más favorable incluso podría adquirir su vivienda.
